건설전문변호사 | 건설소송 공사대금부터 하자분쟁까지 유형별 대응방법

건설전문변호사가 알려주는 공사대금·지체상금·하자소송 대응방법 총정리

공사대금부터 하자분쟁까지, 유형별 대응 방법

공사현장에서 벌어지는 분쟁은 그 원인에 따라 풀어야 할 법리가 완전히 다릅니다. 대금을 못 받은 것인지, 공사가 늦어져 지체상금을 다투는 것인지, 준공 후 하자가 나온 것인지에 따라 증거를 모으는 방식도, 청구할 수 있는 권리도 달라지기 때문입니다. 특히 건설사건은 법원 감정 결과가 승패를 좌우하는 경우가 많아, 어떤 자료를 어떻게 준비하느냐가 결과에 직결됩니다. 법무법인 일신 강남분사무소가 건설전문변호사의 관점에서 유형별 대응 전략과 절차를 정리했습니다.

건설 현장의 분쟁은 발주자와 시공사, 원청과 하청, 시공사와 설계·감리자 사이의 관계에 따라 아래처럼 나눌 수 있습니다. 내 사안이 어느 유형에 속하는지 먼저 짚어야 다음 대응이 보입니다.

유형	이런 경우에 해당합니다
공사대금	발주자가 대금을 미루거나, 원청이 하청 대금을 정산하지 않는 경우
지체상금	준공이 늦어져 위약금 성격의 지체상금을 청구하거나, 반대로 감액·면책을 다투는 경우
공사금지가처분	경계 침범, 무허가 공사, 소음·진동 피해 등으로 즉시 중단시켜야 하는 경우
하자·손해배상	균열, 누수, 부실시공 등 하자에 대해 보수나 배상을 요구하는 경우
설계·감리 책임	설계 오류나 감리 부실이 원인이 되어 인허가·시공 문제가 발생한 경우
계약 해제·중단	어느 한쪽이 일방적으로 공사를 멈추거나 도급계약을 해지하려는 경우
원·하청 분쟁	하도급대금 미지급, 직불합의, 하도급법 위반 여부가 문제되는 경우
추가·변경공사	설계 변경이나 추가 작업에 대한 비용 정산을 둘러싼 다툼
인접 피해	옆 공사장의 진동·분진·균열로 인접 건물이 손해를 입은 경우

건설 분쟁 중 발생 빈도가 가장 높은 것이 공사대금 문제입니다. 수급인 입장에서는 소송 제기 외에도 유치권, 가압류, 하도급 직접지급 청구 등 여러 수단을 함께 검토할 수 있습니다.

시공사가 활용할 수 있는 수단

공사대금 지급청구 소송 - 도급계약서, 기성금 지급 내역, 공사 완료를 확인할 자료를 근거로 미지급분을 청구합니다.
유치권 행사 - 완공 건물을 점유한 상태에서 대금을 받을 때까지 처분을 막을 수 있습니다. 점유가 계속 유지되어야 하고 채권과 목적물 사이의 견련성도 인정되어야 성립합니다.
가압류 - 소송에 앞서 상대방 재산을 묶어 두어야 나중에 판결을 받았을 때 실제로 집행할 수 있습니다.
하도급 직접지급 청구 - 원청이 대금 지급을 미룰 때, 하도급법에 따라 발주자에게 직접 지급을 요구할 수 있는 경우가 있습니다.

쟁점은 '언제 얼마를 줘야 하는가'입니다

계약이 기성금 지급 방식인지, 준공 후 일괄 지급 방식인지에 따라 청구 시점 자체가 달라집니다. 기성 방식이면 어느 시점까지 시공했는지를, 준공 방식이면 준공 여부를 누가 확인하는지를 다투게 되므로, 계약서 조항과 실제 시공 기록을 나란히 비교하는 작업이 먼저 이뤄져야 합니다.

발주자도 대금 지급을 거부할 근거가 있을 수 있습니다

완공된 목적물에 중대한 하자가 있어 완성으로 볼 수 없는 경우
지체상금 채권과 상계를 주장하는 경우
계약서상 설계·자재 사양대로 시공되지 않은 경우

구두로만 지시받은 추가공사는 입증이 관건입니다

"현장에서 말로 추가 공사를 지시받았는데 돈을 안 준다"는 유형의 분쟁이 실무에서 매우 자주 나옵니다. 말로만 오간 지시는 나중에 증명하기가 거의 불가능하므로, 문자·이메일·변경계약서 같은 서면과 현장 사진을 그때그때 남겨두어야 추후 청구가 가능해집니다.

감액 판단은 어떤 기준으로 이뤄지나

지체상금은 법적으로 손해배상액의 예정으로 취급되어, 민법 제398조 제2항에 따라 부당히 과다하면 법원이 직권으로 줄일 수 있습니다. 이행하지 못한 경위, 실제 손해의 유무와 규모, 당사자의 경제적 형편, 계약 조건 등을 종합해서 판단합니다. 여기서 실무적으로 중요한 건 발주자 쪽 사정으로 지연된 기간을 정확히 구분해 내는 일입니다. 설계변경 지시, 자재 반입 지연, 민원 대응 등으로 늦어진 기간을 얼마나 촘촘히 입증하느냐가 감액의 폭을 결정합니다.

본안 소송 결과를 기다리는 동안에도 피해는 계속 쌓입니다. 그래서 판결 전에 공사 자체를 멈추게 하는 절차가 필요한데, 이것이 공사금지가처분입니다.

가처분을 고려해야 하는 상황들

옆 건물이나 담장이 내 토지 경계를 넘어와 공사가 진행되는 경우
인접 현장의 굴착·발파·진동으로 내 건물에 균열이 생기거나 기울어지는 경우
허가 없이 진행되는 위반 건축물 공사 — 철거 명령이나 이행강제금이 부과되기 전 단계에서 중단시키는 것이 효과적입니다
계획된 건축물이 일조를 과도하게 가리거나 이미 합의된 조망을 막는 경우
계약이 해제됐는데도 수급인이 공사를 강행하거나, 중단 요청을 무시하고 진행하는 경우

실제로는 이렇게 진행됩니다

신청인은 '이대로 두면 나중에 돌이키기 어려운 손해가 생긴다'는 보전의 필요성과, '공사를 멈출 법적 권리가 나에게 있다'는 피보전권리 두 가지를 모두 소명해야 합니다. 법원 심리는 통상 수 주 안에 이뤄지고, 시급성이 크면 더 빨라질 수 있습니다. 가처분이 받아들여진 뒤에도 상대방이 공사를 계속하면 이행강제금 같은 간접강제로 압박할 수 있고, 반대로 결정에 불복하고 싶다면 이의신청 절차가 있습니다.

준공 뒤에 나타나는 균열, 누수, 마감 불량 같은 문제는 수급인의 하자담보책임 영역입니다. 다투는 지점은 크게 세 가지, 하자가 실제로 있는지, 누구 책임인지, 그리고 아직 책임을 물을 수 있는 기간인지입니다.

이 책임 기간은 공사 부위마다 다르게 적용됩니다. 골조 같은 구조 부분은 최장 10년까지 인정되고, 방수는 수년 단위, 마감재는 이보다 짧게 잡힙니다. 기간이 지나버리면 하자가 명백해도 권리 행사가 막힐 수 있어, 발견 즉시 움직이는 게 원칙입니다.

발견 즉시 서면으로 통보 - 말로만 전달하면 나중에 통보 시점을 증명하기 어려우니 내용증명이나 이메일로 남겨야 합니다
전문가 감정을 미리 받아두기 - 소송 단계에서는 법원 감정이 진행되지만, 그 전에 사설 감정 의견서를 확보해 두면 협상과 소송 모두에서 유리합니다
보수를 거부하면 직접 고치고 비용 청구 - 수급인이 보수를 미루거나 거절하면 직접 시공 후 그 비용을 되받을 수 있습니다
영업손실·이주비용도 함께 청구 가능 - 하자 때문에 장사를 못 했거나 임시로 거처를 옮겨야 했다면 그 손해도 배상 대상에 포함될 수 있습니다

보수를 받을지, 배상을 받을지는 전략의 문제

하자담보책임에서는 직접 고쳐달라고 요구할 수도, 고치는 대신 돈으로 배상받을 수도, 하자가 중대하면 계약 자체를 해제할 수도 있습니다. 상대방에게 고칠 능력이나 의지가 없어 보인다면 처음부터 손해배상으로 방향을 잡는 편이 시간을 아낄 수 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 사안마다 다르므로 건설전문변호사의 검토가 선행되어야 합니다.

아파트 하자, 왜 더 복잡한가

아파트는 균열·누수·결로·층간소음·마감불량처럼 하자의 종류가 다양하고, 그때마다 입증 방법과 책임 소재가 달라집니다. 여기에 입주자대표회의가 대표로 나서는지 개별 세대가 각자 진행하는지에 따라 구조 자체가 복잡해집니다. 법무법인 일신 강남분사무소는 신축 아파트 공용부분 하자소송과 개별 세대 누수·균열 손해배상 청구에서 다수의 승소 경험을 축적해 왔습니다.

보수를 받을지, 배상을 받을지는 전략의 문제

하자소송의 성패는 사실 소송 전 하자진단 단계에서 상당 부분 갈립니다. 법무법인 일신 강남분사무소는 하자진단부터 법적 대응까지 별도 업체를 거치지 않고 한 번에 진행해, 처음부터 소송 전략에 맞춘 자료를 만듭니다. 공인중개사를 포함한 부동산 기술인력도 자체 보유하고 있어 시세, 등기부상 권리관계, 건축물 현황 같은 기술적 판단을 변호사와 같은 팀에서 바로 처리합니다.

문제의 뿌리가 시공이 아니라 설계도면이나 감리 부실에 있는 경우도 적지 않습니다. 이때는 시공사뿐 아니라 설계자·감리자에게도 별도로 책임을 물을 수 있습니다.

설계 오류 - 도면의 오류나 누락으로 하자가 생기거나 재시공이 필요해졌다면 설계사무소를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
인허가 문제 - 설계 하자로 허가 조건을 못 맞춰 준공이 거부되거나 추가 공사가 필요해졌다면 설계자 책임이 발생합니다.
감리 부실 - 감리자가 시공 상태를 제대로 점검하지 않아 부실시공을 방치했다면 공동책임을 물을 수 있습니다.
공동 책임 구조 - 시공 불량과 감리 소홀이 함께 원인이 됐다면, 시공사와 감리자를 공동피고로 세워 책임 비율을 나누는 방식이 일반적입니다.

건설 사건은 액수가 크고 상대방이 재산을 빼돌릴 위험도 있어, 본안 소송에 앞서 가압류·가처분으로 현재 상태를 고정해 두는 것이 결과에 큰 영향을 미칩니다.

상황별로 선택하는 보전처분

대금을 못 받았다면 → 발주자의 부동산·예금·매출채권을 가압류해 나중에 실제로 집행할 수 있는 재산을 확보합니다.
위법한 공사가 진행 중이라면 → 공사금지가처분으로 본안과 동시에 공사를 멈춥니다.
완성된 건물이 처분될 우려가 있다면 → 처분금지가처분으로 매각·담보 제공을 막습니다.
유치권을 행사 중이라면 → 점유이전금지가처분으로 점유자가 바뀌어 유치권이 소멸되는 것을 막습니다.

법원 감정에만 통상 3~6개월이 들고, 감정을 포함한 1심 판결까지는 대개 1~2년 이상 걸립니다. 사안이 복잡할수록 더 길어질 수 있습니다.

내용증명과 협상 - 소장을 내기 전에 내용증명으로 의무를 분명히 하고 협상 여지를 살핍니다. 합의되면 소송 없이 끝나고, 결렬되더라도 이후 소송에서 증거로 쓰입니다.
필요하다면 보전처분부터 - 재산 가압류나 공사금지가처분을 소장 제출과 함께, 혹은 그보다 먼저 신청합니다. 급한 사안일수록 가처분이 우선입니다.
소장 접수와 감정 절차 - 공사대금 정산, 하자의 범위와 원인, 지체상금 산정을 놓고 법원 감정이 거의 필수적으로 진행되며 3~6개월이 걸립니다.
변론과 1심 판결 - 감정 결과를 토대로 변론이 이어지고, 감정 기간을 포함해 1심까지 통상 1~2년 이상 소요됩니다.
확정과 강제집행 - 상대방이 임의로 이행하지 않으면 미리 확보해 둔 가압류 재산을 대상으로 강제집행에 들어갑니다. 사전에 가압류를 해두지 않았다면 정작 집행할 재산이 없을 수 있습니다.

여러 차례 요청해도 발주자가 대금 지급을 계속 미루거나 거절할 때
지체상금이 과도하게 책정돼 받아야 할 공사대금이 대부분 상계될 처지일 때
옆 공사장 때문에 건물 균열 등 피해가 계속 커지고 있을 때
준공 후 하자가 나왔는데 시공사가 보수를 피하거나 연락이 끊길 때
상대방이 일방적으로 계약을 해지하며 현장에서 나가라고 요구할 때
원청으로부터 하도급 대금을 받지 못하고 있을 때
내용증명이나 소장을 이미 받은 상태일 때
분쟁 금액이 커서 소송비용을 들일 실익이 충분할 때

Q. 공사대금을 못 받고 있는데, 소송 말고 다른 방법도 있나요?

A. 소송 외에도 유치권 행사, 가압류, 하도급법상 직접지급 청구를 상황에 맞게 함께 활용할 수 있습니다. 어떤 수단이든 도급계약서와 기성금 지급 내역 같은 서면 자료가 뒷받침돼야 합니다.

Q. 계약서에 적힌 지체상금을 무조건 다 물어줘야 하나요?

A. 아닙니다. 발주자 쪽 사정(설계변경, 자재 지연 등)으로 늦어진 기간은 애초에 산정에서 빠지고, 금액이 실제 손해보다 지나치게 크면 민법 제398조 제2항에 따라 법원이 줄여줄 수 있습니다.

Q. 공사를 즉시 멈추게 하려면 얼마나 빨리 조치할 수 있나요?

A. 경계 침범, 균열·침하, 무허가 공사, 일조권 침해, 계약 해제 후 공사 강행 같은 상황이라면 공사금지가처분을 신청할 수 있고, 법원 심리는 통상 수 주 내에 이뤄지며 급박한 경우 더 빨라질 수 있습니다.

Q. 하자보수 요구는 시간이 지나도 계속 할 수 있나요?

A. 아닙니다. 하자담보책임기간이 부위별로 정해져 있어 구조체는 최장 10년, 방수는 수년, 마감재는 그보다 짧게 적용됩니다. 기간이 지나면 권리 행사가 어려워질 수 있어 발견 즉시 서면 통보와 법적 검토가 필요합니다.

Q. 건설소송은 보통 얼마나 걸리나요?

A. 법원 감정에만 3~6개월 정도 걸리고, 이를 포함한 1심 판결까지는 통상 1~2년 이상입니다. 사건이 복잡하면 더 길어질 수 있습니다.

Q. 현장에서 말로만 추가공사를 지시받았는데 돈을 받을 수 있나요?

A. 구두 지시만으로는 입증이 상당히 어렵습니다. 문자메시지, 이메일, 변경계약서 같은 서면과 현장 사진을 그때그때 남겨야 나중에 청구가 가능해집니다.

Q. 변호사 상담은 어느 시점에 받는 게 좋을까요?

A. 대금 지급이 계속 미뤄지거나, 지체상금이 과도하게 청구되거나, 인접공사 피해가 지속되거나, 하자보수를 거절당하거나, 내용증명·소장을 받은 상황이라면 초기에 상담받는 것이 이후 대응에 유리합니다.

건설 사건은 다루는 금액이 크고 기술적으로 따져야 할 쟁점도 많아서, 초반에 어떻게 움직이느냐가 최종 결과에 그대로 반영됩니다. 공사대금, 하자보수, 지체상금, 공사금지가처분, 설계·감리 책임 어느 유형이든 계약서와 현장에 남은 기록이 가장 중요한 무기가 됩니다.

건설소송에서는 법원 감정 결과가 판결을 좌우하는 일이 많은 만큼, 소송을 시작하기 전부터 공사 서류, 현장사진, 공정표, 공문, 문자·이메일을 체계적으로 모아두어야 합니다. 상대방이 재산을 처분할 조짐이 보이거나 피해가 계속 커지고 있다면 가압류·가처분 같은 보전처분도 건설전문변호사와 함께 검토해야 합니다.

공사대금이 밀려 있거나, 지체상금 청구가 과도하다고 느껴지거나, 하자로 갈등을 겪고 있다면 관련 자료를 챙겨 건설·건축 분야 경험이 풍부한 건설전문변호사와 먼저 방향을 잡아보시기 바랍니다. 초반에 대응할수록 불필요한 손실을 줄이고 권리를 지킬 가능성도 커집니다.

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