부동산전문변호사가 부동산계약해제 방법 총정리했습니다
반갑습니다. 다양한 부동산 관련 법률 분쟁에서 풍부한 실무 경험과 성공 노하우를 쌓아온 법무법인 일신 강남분사무소입니다. 살아가면서 마주하는 수많은 계약 중에서도 가장 신중해지고 부담이 큰 거래를 꼽는다면 단연 부동산 매매나 임대차일 것입니다.
부동산 거래는 계약금만 해도 수억 원에 달할 만큼 오가는 대금의 규모가 상당합니다. 그렇다 보니 계약서에 도장을 찍는 마지막 순간까지 당사자에게 불리한 조항은 없는지, 약정 내용에 허점은 없는지 세밀하게 검토해야 합니다.
하지만 예상치 못한 사정이 생기거나 상대방의 책임 있는 사유로 계약을 철회해야 하는 상황이 발생하곤 합니다. 이에 오늘은 실무 현장에서 빈번하게 활용되는 부동산 계약 해제 및 계약금 반환청구 방안을 유형별로 명확하게 정리해 드리고자 합니다.
1. 해약금 법리에 따른 계약해제 (계약금 지급 단계에서 계약해제)
계약금만 주고받은 상태에서 당사자 간 별도의 특약이 없다면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.
민법 제565조(해약금) |
① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. |
물론 이러한 상황을 타개할 방법이 아예 없는 것은 아니나, 핵심 쟁점은 '어느 시점을 이행의 착수로 볼 것인가'에 달려 있다는 점을 기억해야 합니다.
대법원 2002다46492 판결 |
매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라 할 것이고, 그와 같은 경우에 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행 전에 이행에 착수할 수도 있다. |
한편 민법 제565조에 따라 정식 계약금은 원칙적으로 해약금의 성격을 가지지만, 가계약금은 그 법적 성질이 구체적으로 명시되어 있지 않습니다.
이에 가계약 단계에서 거래가 무산되었을 때 가계약금 포기나 배액상환을 통해 계약을 해제할 수 있는지 여부는 약정의 구체적인 내용 및 당사자 간 의사의 합치 범위에 따라 판단이 달라진다는 점을 유의하셔야 합니다.
대법원 2005다63870 판결 |
가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 ✔ 약정의 내용 ✔계약이 이루어지게 된 동기 및 경위 ✔ 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사 ✔ 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다. |
물론 이러한 상황을 타개할 방법이 아예 없는 것은 아니나, 핵심 쟁점은 '어느 시점을 이행의 착수로 볼 것인가'에 달려 있다는 점을 기억해야 합니다.
2. 채무불이행에 따른 계약해제
거래 상대방이 마땅히 이행해야 할 의무를 기한 내에 이행하지 않거나(이행지체), 이행이 불가능한 상태에 빠졌다면(이행불능) 채권자는 상대방의 채무불이행을 이유로 계약 해제를 주장할 수 있습니다.
민법 제544조(이행지체와 해제) |
당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다. |
민법 제546조(이행불능과 해제) |
채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다. |
단, 상대방의 이행지체를 원인으로 계약을 파기하려면 원칙적으로 일정한 기간을 정해 의무 이행을 촉구(최고)하는 절차를 거쳐야 합니다.
또한 문제 된 의무가 거래 목적을 달성하는 데 반드시 필요하여, 이를 이행하지 않으면 계약을 체결하지 않았을 정도로 중요한 '주된 채무'이어야 합니다.
만약 불이행한 의무가 '부수적 채무'에 불과하다면 이를 사유로 부동산 계약을 해제할 수 없다는 것이 법원의 확립된 논리입니다.
민법 제544조(이행지체와 해제) |
당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다. |
